青客公寓平均每个房间月租金为1149元人民币-泰州新闻夜班车
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装修收入-青客公寓平均每个房间月租金为1149元人民币

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长江现死亡江豚

近日,長租公寓服務商青客公寓向美國證券交易委員會(SEC)提交IPO文件,計劃在納斯達克上市,股票代碼為「QK」,擬融資約1億美元。據悉,青客公寓為首家在海外遞交招股說明書的長租公寓企業。但擺在青客公寓眼前的是:盈利困難、「租金貸」隱患和不斷的訴訟、投訴。

不僅用戶投訴不斷,青客公寓還背負着多條法律訴訟。天眼查數據顯示,青客公寓如今有93條法律訴訟,其中大多為房屋租賃合同糾紛,當中61條訴訟仍未解決。且如上文所述,只有5.1%的租戶選擇了續租,這同樣也體現了用戶對青客公寓的滿意度不佳。

2017-2018年,青客公寓的凈收入分別為人民幣5.23億、8.90億元,同比增長70.3%;凈虧損分別是2.45億元和4.99億元。

赴美遞交招股文件之前,2018年4月,青客完成了由摩根士丹利管理的私募基金及凱欣資本聯合領投的數千萬美元的C輪融資。

根據招股書,青客公寓的租金分期模式,通過與金融機構合作,為需要的租戶提供分期付款的租賃貸款。

長租公寓頭部企業正在掀起新一輪赴美上市潮。繼自如、蛋殼公寓相繼傳出赴美上市的消息后,日前,長租公寓服務商青客公寓向美國證券交易委員會(SEC)提交IPO文件。

資料顯示,長租公寓的成本構成中,裝修成本幾乎佔到總成本的17%,作為運營前的一次性投入,極大地考驗企業的現金流。招股書顯示,截止2019年6月30日,青客公寓平均每個房間月租金為1149元人民幣,折扣后1075元,平均租金利差為25.1%,折扣后利差為20%;每個單間平均裝修成本約為1.47萬元。

  目前,青客公寓创始人兼CEO金光杰直接持有30.3%的股份,凯欣资本及其关联实体总共持有28.1%的股份,为最大机构投资人。此外,纽信创投、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。

  另外,青客公寓的回头客很少,业主到期之后续租率并不高。截至6月30日的2019年的前三个季度,青客公寓与租户签订的平均合同期限仅为11.7个月,其中,47.3%的租户在合同到期前选择退租,仅5.1%的租户选择了续租。

而「租金貸」之外,青客公寓還面臨更嚴重的問題。黑貓投訴也顯示,「青客白領公寓」下面有582項投訴,多因貸款糾紛以及押金退款難、提現難等問題引發。今年3·15期間,媒體也報道了青客公寓的各種問題,其中包括房租難退、日常生活費用收取不透明等等。

也就是說,租戶在青客公寓租房一年,可以向金融機構貸款,預付青客公寓一年的房租,在一年租期內,租戶把每個月的租金還款給金融機構。

而在2019年上半年,青客公寓的虧損已達3.73億元。

據測算,青客最新一期平均租金差比例約為25.1%,單間月租金差額約為288.4元,這就意味着單間青客公寓,僅收回裝修成本就需要近5年的時間。此外,結合空置率、日常銷售與維護等費用,青客公寓利用租金賺錢還十分困難,甚至連裝修費用都難以回收。

天眼查信息顯示,青客公寓成立於2012年,創始人為金光傑,主要為用戶提供連鎖化標準租賃管理服務及相關的生活服務。

由於長租公寓行業近年來不斷爆雷,青客公寓的租金貸模式難免令人擔憂。事實也證明,靠金融業務收益替代租金收入的想法也過於「天真」:一方面長租公寓運營方將租客預付的租金用於業務高速擴張——主要開支在房源裝修、向房東預付數月租金等,一旦這些房源無法在短期內成功出租,大量信貸資金就會沉澱而無法產生收益,最終導致長租公寓運營方資金鏈極易斷裂;另一方面靠「金融貸款」(租金貸)開展的高槓桿業務擴張,由於項目運營能力與租客服務方面的疏漏不足,也會因自身能力不足而出現巨大風險。

面臨著巨額虧損與債務,青客公寓赴美上市能否成功,還值得市場期待。

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招股書顯示,青客公寓有65.2%的租金支付採用租金貸模式。其通過折扣吸引租戶向金融機構借款預付租金,預付六個月租金的租戶折扣為5%,預付12個月租金的租戶折扣為10%。

同多數分散式長租公寓企業一樣,青客公寓的營業收入來自租賃及增值服務。其中,租賃是青客的主要收入來源,分別佔2017年、2018年、截至2019年6月30日止9個月營業收入的97.35%、89.55%、88.29%;增值服務包括寬帶服務、公共事務、青客優選及房東或租戶的賠償金等。

截至2019年6月30日,青客公寓運營覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京、嘉興6座城市,供給97621間房間。

截至6月30日,青客公寓與11家金融機構合作分期付款。其第一大和第二大的金融機構合作夥伴分別占未償還租賃貸款總額的50.5%和29.5%。今年上半年,青客公寓的租金分期貸款已達8.72億元。

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