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特别美国-房价不会大涨了

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瑞幸伪造交易22亿

當前,地方債務比較高,激勵基建投資,5年期的LPR也會進入下降通道。另外,要打造內需社會,釋放消費需求,滿足居民美好生活訴求,讓大家有「獲得感」,無房戶要實現「有房夢」。對樓市而言,穩字當頭(高房價繼續),但居民收入下降了,又不能明顯加槓桿,這就要降成本,LPR得下降。

數據來源:第一太平戴維斯單宗交易規模看,2017-2019年,北上廣深四個城市都呈現出上升趨勢。顯然,外資對中國物業市場的信心比較堅定。因此,2020年外資流入中國會增加,特別是熱點城市核心區域物業,商業辦公都會迎來機會。這裏,建議大家關注CBD的公寓,深圳、廣州都開始調整政策。

如果,很多人有這樣的預期,樓市就「不穩」了!怎麼辦呢?就通過下調LPR,給大家形成「利率下降、月供減少」的預期。2019年11月以來,5年期LPR下降10個點,月供沒省多少錢。但是,媒體鋪天蓋地地說,樓市「降息」了,這對居民對樓市的預期,是巨大的利好。

2020年,外需是指望不上了。好在,我們的內需非常強大,這是包括美國在內的西方國家,再怎麼羡慕也得不來的。疫情過後,一攬子內需激勵計劃發佈。截至3月3日,13個省市區發佈了2020年重點項目投資計劃。其中,8個省份公布的計劃總投資額高達33.8萬億。

另類「降息」,悄悄地上路了3月1日起,存量按揭貸款的定價基準,要從原來的基準利率,轉換到LPR定價下的利率。剛才說了,5年期的LPR,未來還將處於下降通道。自然,大多數百姓都會選擇換到LPR(而不是固定利率)。有意思的是,銀行宣傳這項政策時,也鼓勵大家切換到LPR,下面是建行的宣傳。

只要預期穩定,資金就不會亂竄,憑藉中國百姓無人能敵的勤勞與韌性,經濟就沒大問題。綜合看,未來我國樓市運行會更樂觀,特別是作為增長極的幾個都市圈。當然,降息通道打開了,國家穩樓市,並不是房價大漲的信號。你看,駐馬店給居民加槓桿、廣州放鬆「類住宅」,統統被叫停了,深圳強調「嚴調控」。所以,樓市樂觀,是穩中有升,而不是又一波泡沫機會來了。

3月4日(截至18時),境外又新增確診了近3000例,是中國4日新增數的22倍。4日,意大利全國學生停課,5日,美國加州宣布進入緊急狀態。如果海外疫情失控,首先影響的就是,全球物流供應鏈、經濟往來將被迫停頓。緊接着,全球外貿、投資、就業、消費將急速下墜。

這項牽扯到千千萬萬百姓的「利率轉軌」,大家只知道,月供少了2斤豬肉,但背後有一盤大棋。

LPR,下降通道開啟了去年8月貸款定價改革,從基準利率到LPR(市場報價利率),1年期LPR利率累計下調26個BP,5年期LPR利率累計下調10個BP。顯然,我國降息通道打開了。因為,今年要紓困中小微,要完成「十三五」收官的各項指標(這是硬任務)。從更長期來看,降息也是大趨勢。

一是貨幣政策寬鬆的空間打開了。過去,擔心資本外流,樓市和股市太火,央行跟隨降息時小心翼翼。未來,央行將通過SLF、MLF、OMO及普惠金融、定向降准等,給實體釋放流動性。

拿捏地產這盤大棋未來,「穩房價」是長期戰略,房價不會大漲了,但不漲也不行。不漲了,持有房子的各種成本就顯現出來了,比如月供,物業費,維修費。特別是買房資金的機會成本,這個很嚇人的。近些年,抱着投資心態買房的人很多,一旦房價不漲,或漲幅小了,就會盤算資金的機會成本了。

圖:2017-2019年一線城市大宗物業交易趨勢

另一家房企,到現在,他們的售樓處還未開放(本計劃在2月底開放的),他們非常着急,但當地政府更着急,土地出讓已延期,據說要到3月底,紓困政策還在醞釀中,什麼時候發佈實施,什麼內容,都嚴格保密。對於降價促銷,公司投資負責人說,項目少、地價又高,降價的概率很低。

市場情緒,微妙變化或許,企業可並不這麼想。今天,一家TOP50的企業營銷總,自信地說,美國的財疫情是控制不住的,包括中國在內,放水是必然的,現在的情形很類似2008年底。上下都很着急,開發商融資政策,已開始鬆綁了。所以,1月底以來本來有9.5折的普惠政策,現在也收至總經理了,普惠降至9.7折的房子。

一場全球範圍的經濟保衛戰打響。

現在,銀行保本理財,收益率也能到4%,基金收益率還要高(下圖是筆者手機銀行上的理財產品)。這種情況下,如果很多人覺得,持有房子不划算,他一定會拋掉。現在,深圳外圍一些「類住宅」,即便2015年買下,考慮商辦類交易稅費后,這類產品的收益率,很多跑不贏理財。

以後,行政干預的政策逐漸穩定了,而利率政策,才是樓市調控的利器,但存量按揭貸款並不受LPR影響,這讓調控大打折扣。樓市進入存量時代了,每年增量的房子也只有15億平米,而存量的商品房近300億平米。這麼大體量的房子,受央行政策管理,整個樓市才是可調控的。

轉換成LPR以後,300億平米的存量房也受到調控影響了。即便你的房子不交易,只要有按揭,就成為調控的對象。當然,很多房子沒有按揭,但LPR是房子的主要成本,它會在預期上,影響這部分房子。比如,LPR下降了,很多人會堅定地持有手上的房子,或認為該再買一套。

現在,購房者的情緒很複雜,一方面,現在購房情緒還比較弱,很多人不願意出門。但是,綜合以上政策環境、金融環境的微妙變化。逐漸地,有的人開始擔心,疫情過後房價漲起來。畢竟,政策在托底,貨幣也開始大規模投放,難保今年年底房價不會漲。筆者認為,有潛在購房意願的,現在入市確實是一個底部,不過也不要太着急,可選可挑,很多開發商還是有優惠的。

美國經濟基本面不差,之所以降息,完全是擔心股市出問題。美國家庭資產配置中,金融資產佔大頭。股市暴跌,居民錢包出血,就沒能力消費了,而消費是美國第一動力。中國居民的資產,大頭在樓市,只要樓市穩,全社會「資金池」就穩定,消費也穩定,百姓預期也是穩定的。

總之,隨着貨幣政策開始寬鬆,特別是LPR下降以後,加上各地救市政策不斷,特別是各地普遍出台了可延期償貸的紓困政策,開發商悲觀的情緒開始緩解了。現在,全球開始放水,3月份轉軌LPR后,市場普遍認為按揭利率會下降。因此,「真降價」很少了,促銷的倒是很多。筆者諮詢的企業中,如果真有意購房的,打個99折的很普遍,特別是網上售房的。

北京時間3月3日,美聯儲緊急降息50個點。在此之前,澳大利亞和馬來西亞央行已降息25個基點;在此之前,G7財長會議表示,要仿效中國、日本、韓國和新加坡等亞太主要經濟體,搞積極的財政政策。美聯儲降息后,3月4日,沙特阿拉伯、阿聯酋、中國香港等隨即跟隨降息。

這幾年,我國經濟增速從8%降至6%,未來還會下降(可能到5%左右)。GDP增速下降,意味着投資回報率下降了,融資成本能不下降嗎?就好比,租客的收入連年下降,房東的租金還能上漲嗎?所以,大家投資也好、資產配置也好,未來要考慮利率長周期下降的這個因素。

另外,當前對樓市的政策,還是很嚴格,比如廣州公寓鬆綁「一日游」,說明「房住不炒」不能逾越,這對於預期的控制是非常明顯的。不過,挑到你合適的房子,與周邊比較一下,如果性價比、配套上還比較滿意,就果斷地下手吧,特別是剛需和改善!未來,不會大漲,也是穩中有升!

二是人民幣匯率走強。黃金大漲,美元指數下跌,全球尋求避險資產。此次美聯儲降息后,中美10年國債利差擴至160基點,投資哪個國家?無風險利率說明了一切。我國疫情應對得當,未來人民幣匯率將走強,吸引避險資金進入,這將有利於包括股市、樓市在內的資產市場。

破萬,揪心!截至3月3日,中國境外共有72個國家確診新冠肺炎10566例(首次破萬),死亡共計166例。

風景這處獨好,跟着外資看機會

但毫無疑問,對中國而言,美聯儲降息,帶來兩個效應:

3月4日,中國央行公告稱,目前銀行體系流動性合理充裕,3月4日不開展逆回購操作。這意味着,中國央行並未跟進美聯儲降息,顯示出一定的定力。顯然,我國的疫情得到控制,2月3日以來央行已凈投放3萬億的流動性。當前,要做的是讓一攬子復工復產政策落實到位。

這幾年,即便國家反覆強調「房住不炒」,但外資對中國的物業,還是有很大興趣。根據第一太平戴維斯的報告,2017-2019年,一線城市大宗物業交易趨勢性上升,彰顯了外資對中國核心城市物業的青睞。上海一直是大宗物業交易最成熟的城市,而近2年,深圳也受到外資關注。

2008年「4萬億」,讓傳統基建爆發,將「大中國」互聯互通,為「互聯網+」帶來了空前的機會;2019年開啟的「新基建」(5G、工業互聯網、智慧城市;教育、公共衛生、醫療等「補短板」),不僅將培育創新型產業、增長新動能,還將讓都市圈經濟爆發,消費內需爆發。

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